Kernsaniertes EFH mit Blick auf die Zugspitze – Attraktives Investment auf Nießbrauchbasis

Beschreibung

ALPENRESIDENZ ALS KAPITALANLAGE – EIGENTUM HEUTE, NUTZUNG SPÄTER

Diese außergewöhnliche Immobilie vereint alpinen Charme, modernen Wohnkomfort und eine der begehrtesten Lagen Oberbayerns. In Garmisch-Partenkirchen gelegen und mit beeindruckendem Blick auf die Zugspitze, präsentiert sich dieses exklusive Einfamilienhaus als attraktive Kapitalanlage mit langfristigem Wertsteigerungspotenzial.

Auf einem ca. 605 m² großen Grundstück bietet die Immobilie eine Wohn- und Nutzfläche von rund 300 m². Insgesamt stehen fünf Zimmer zur Verfügung, darunter vier Schlafzimmer sowie drei hochwertig ausgestattete Badezimmer. Die großzügige Raumgestaltung, hochwertige Materialien und ein durchdachtes Wohnkonzept schaffen ein exklusives Wohnambiente mit hohem Komfort.

Das Haus wurde zuletzt im Jahr 2025 umfassend saniert und befindet sich in einem erstklassigen, technisch zeitgemäßen Zustand. Bereits beim Betreten überzeugt der großzügige Eingangsbereich mit seiner offenen Gestaltung. Der weitläufige Wohn- und Essbereich bildet das Herzstück des Hauses. Bodentiefe Fensterflächen sorgen für helle, lichtdurchflutete Räume und schaffen einen fließenden Übergang in den liebevoll angelegten, uneinsehbaren Garten. Ein stilvoller Kamin verleiht dem Raum eine besonders behagliche Atmosphäre.

Die moderne Einbauküche ist mit hochwertigen Elektrogeräten ausgestattet und bietet großzügige Arbeitsflächen für höchsten Komfort im Alltag.
Vier Schlafzimmer eröffnen vielseitige Nutzungsmöglichkeiten – etwa als Kinder-, Gäste- oder Arbeitszimmer. Die drei Bäder überzeugen mit exklusiven Materialien und moderner Ausstattung, darunter jeweils zwei stilvolle Duschen sowie eine komfortable Badewanne. Ein zusätzliches Gäste-WC ergänzt den Wohnkomfort.

Ein besonderer Rückzugsort ist der private Wellnessbereich mit Sauna und Whirlpool, der das Haus in eine persönliche Wohlfühloase verwandelt.
Der gepflegte, uneinsehbare Garten bietet viel Platz zum Entspannen und für gesellige Abende im Freien – begleitet von einem beeindruckenden Alpenpanorama.
Das Gebäude ist vollständig unterkellert und verfügt über einen großzügig ausgebauten Hobbyraum sowie weitere hochwertige Nutzflächen, die sich flexibel nutzen lassen. Eine Doppelgarage sowie drei zusätzliche Außenstellplätze ermöglichen komfortables Parken direkt am Haus.

Darüber hinaus bietet die Immobilie attraktives Entwicklungspotenzial.
Durch die Umnutzung des derzeitigen Billardzimmers kann die Wohnfläche mit überschaubarem Aufwand auf ca. 266 m² erweitert werden. Alternativ besteht die Möglichkeit, durch den Ausbau eines weiteren Geschosses eine Gesamtwohnfläche von etwa 366 m² zu realisieren.

Im Rahmen der umfassenden Modernisierung bis 2025 wurden sämtliche wesentlichen Gebäudebereiche erneuert und optimiert. Dazu zählen unter anderem die Dämmung des Daches, der Einbau von 2-Scheiben-Wärmeschutzverglasung, die Erneuerung der Heizkörper, die Dämmung und Schließung der Heizkörpernischen sowie die Dämmung der Rollladenkästen. Diese Maßnahmen tragen zu einer deutlich verbesserten Energieeffizienz bei.

Der durchschnittliche Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser (Heizöl) liegt bei ca. 250 Litern Heizöl pro Monat. Dies entspricht einem Energiebedarf von etwa 140 kWh/(m²·a) und liegt damit im Bereich der Energieeffizienzklasse C.

Der aktuelle Marktwert der Immobilie beträgt 1.980.000 €.
Der Kaufpreis liegt bei 1.290.000 €.

Diese Immobilie wird als Kapitalanlage veräußert. Im Grundbuch wird ein lebenslanges Nießbrauchsrecht zugunsten des derzeitigen Eigentümers eingetragen. Die Eigentümer (66 Jahre und 64 Jahre) nutzen das Objekt weiterhin selbst und übernehmen die laufenden Instandhaltungskosten.

Eine Eigennutzung ist erst nach Ablauf des Nießbrauchsrechts möglich. Durch dieses Modell profitieren Käufer von einem deutlich reduzierten Kaufpreis und einer zugleich wertbeständigen sowie renditestarken Investitionsmöglichkeit.

Auf Wunsch erhalten Sie gerne weitere Informationen in einem persönlichen Gespräch. Eine Einzelbesichtigung ist nach Absprache möglich.

Ausstattung

Sanierungsmaßnahmen (2023 – 2025):

• Fußbodenniveau in allen Wohnräumen angeglichen
• Alle Fußböden inklusive Trittschalldämmung erneuert

(hochwertiges Parkett oder Fliesen)

• umfassend gedämmt: 14 cm Zwischensparrendämmung + 6 cm Untersparrendämmung für verbesserten Wärmeschutz
• Dachpfetten freigelegt und überarbeitet
• Heizkörpernischen geschlossen und zusätzlich gedämmt,

um Wärmeverluste zu minimieren

• Kaminanlage & -kasette erneuert
• Decken im Dachgeschoss erneuert und mit modernen Einbauleuchten ausgestattet
• Neue vollständig elektrisch steuerbare Dachflächenfenster mit Verschattung eingebaut
• Fenstergläser (wo erforderlich) mit 2-Scheiben- Wärmeschutzverglasung ausgestattet
• Rollladenkästen gedämmt
• Außenputz geglättet und Fassade hochwertig neu gestrichen
• Wand- und Deckenputze vollständig saniert, teilweise mit hochwertigen Klinker- oder Holzverkleidungen versehen
• Holzelemente außen überarbeitet und neu beschichtet
• Balkongeländer vollständig ausgetauscht
• Sämtliche Heizkörper erneuert & mit moderner Smart-Home-Steuerung ausgestattet
• Alle Rollladen mit Smart-Home-Steuerung ausgestattet
• Neue elektrische Sicherungskästen installiert & mit Zweiwegezähler für PV – Anlage ausgestattet
• Hauserdung erneuert
• Photovoltaikanlage mit Speicher, Wechselrichter (E3DC) und Wallbox installiert (16,59 kWp / 17.5 kWh Speicher).
• Glastüranlage zwischen Flur und Windfang eingebaut
• Einbauschränke im Dachgeschoss/Dachschräge integriert
• Bäder und WCs vollständig modernisiert
• Sauna vollständig neu gestaltet (inkl. Decke, Dusche, WC und Fliesenarbeiten)
• Werkstatt und Hausarbeitsraum im Keller modernisiert
• Überwachungsanlage mit 4 Kameras installiert
• Terrasse vollständig neu gefliest
• Außenbeleuchtung vollständig erneuert
• Einfahrt und Garagenvorplatz erneuert
• Eingangstor zurückgesetzt & neu ausgerichtet
• Das neue Tor wird im Frühjahr 2026 eingebaut
• Ehemalige Garage zum Poolhaus umgebaut und mit Whirlpool ausgestattet

Sonstiges

Bitte senden Sie uns eine Kontaktanfrage mit Angabe Ihrer vollständigen Anschrift und Telefonnummer, wir werden uns dann bei Ihnen melden.

Unsere Angebote sind freibleibend, Zwischenverkauf bleibt vorbehalten.

Provisionshinweis: Die Käuferprovision beträgt 3,57 % inkl. MwSt. auf den Marktwert und ist fällig beim Abschluss des notariellen Kaufvertrages.

Wir haben mit dem Verkäufer einen provisionspflichtigen Maklervertrag in gleicher Höhe abgeschlossen (§ 656c BGB). Alle Angaben sind ohne Gewähr und basieren ausschließlich auf Informationen, die uns von unserem Auftraggeber zur Verfügung gestellt wurden.

HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Trotz regelmäßiger Prüfung von Daten, Bildern und Informationen übernehmen wir keine Haftung für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität dieser Angaben.
Ebenso wenig für die Verfügbarkeit des Angebotes bei Vermietung oder Verkauf.

Es gelten unsere Allgemeinen Geschäftsbedingungen.

Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.